文化旅游商業項目可行性研究報告
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第一章 項目總論
1.1項目基本概況
1.2投資/運營單位介紹
1.2.1開發總公司介紹
1.2.2運營公司介紹
1.3項目投資機會及亮點
1.3.1市場優勢
1.3.2區位優勢
1.3.3自身定位優勢
1.3.4城市發展導向優勢
1.4主要經濟技術指標
第二章 項目背景
2.1文化旅游進入快速發展期
2.1.1文化旅游產業已成為時代發展的主流
2.1.2政策引領
2.1.3經濟新常態為文化旅游產業發展帶來機遇
2.2旅游行業發展趨勢對項目的啟示
2.2.1行業發展趨勢
2.2.2對項目的啟示
2.3建文化藝術基地的優勢
2.3.1市場優勢
2.3.2區位優勢
2.3.3自身定位優勢
2.3.4城市發展導向優勢
第三章 市場分析
3.1旅游市場分析
3.1.1旅游市場現狀分析
3.1.2旅游市場發展趨勢分析
3.1.3旅游市場前景分析
3.2地產市場分析
3.2.1經濟環境分析
3.2.2細分土地市場分析
3.2.3地產市場小結
3.3文化藝術品市場分析
3.3.1市場現狀分析
3.3.2市場前景分析
3.4酒店市場分析
3.4.1市場現狀分析
3.4.2發展前景
3.4.3酒店周邊競爭分析
3.5本項目市場分析
3.5.1成熟的區域消費市場
3.5.2海量的潛在消費市場
3.5.3客源分析
第四章 項目區位分析
4.1項目選址
4.2區位優勢分析
4.2.1地理位置優越
4.2.2交通條件便利
4.2.3旅游資源豐富
第五章 項目規劃
5.1項目定位
5.1.1 總體定位
5.1.2 區域定位
5.1.3定位目標
5.2項目建設規模
5.2.1商業部分建設規模
5.2.2酒店部分建設規模
5.3項目規劃方案
5.3.1商業部分規劃方案
5.3.2酒店規劃方案
第六章 運營模式分析
6.1運營管理
6.1.1商業運營模式
6.1.2酒店運營模式
6.2盈利模式
6.3營銷模式
6.3.1營銷原則
6.3.2項目推廣方式
第七章 項目投資估算
7.1投資估算依據及估算范圍
7.1.1投資估算依據
7.1.2投資估算范圍
7.2投資估算說明
7.2.1物業租售情況
7.2.2打包銷售價格
7.2.3物業購買費用合計
7.2.4項目裝修費用
7.2.5前期宣傳、招商費用
7.2.6團隊建設費用
7.2.7項目咨詢費用
7.2.8其他費用
7.2.9項目總投資
7.3資金籌措
第八章 財務分析
8.1預測依據
8.2主要財務數據
8.2.1基礎數據說明
8.2.2主營業務收入預測
8.2.3增值稅金及附加預測
8.2.4成本費用預測
8.2.5利潤預測
8.2.6現金流預測
8.3不確定性分析
8.3.1敏感性分析
8.3.2盈虧平衡分析
8.4財務盈利能力分析
第九章 風險分析
9.1政策變動風險
9.2 市場開拓不力的風險
9.3 經營管理不善的風險
第二章 項目背景
2.1文化旅游進入快速發展期
2.1.1文化旅游產業已成為時代發展的主流
自上世紀80年代以來，文化旅游開始在國際旅游市場得到發展，并逐漸成為現代旅游業發展的主流之一。進入21世紀以來，國內文化旅游市場開始得到重視和發展。文化旅游不僅有助于保護和開發各民族各地方的特色文化，豐富和完善旅游產品的內涵及價值，還有助于促進地區經濟結構的轉型與發展。因此，文化旅游已成為催生我國旅游產業進一步大發展的重要動力源。如深圳的科技創新型主題文化園，西安、洛陽的歷史文化古都型產業園，上海、蘇州的古鎮名城型產業園，以及橫店、宋城的影視基地型產業園等。
2.1.2政策引領
伴隨現代旅游業進入“大產業、大融合、大發展”新常態時代，我國政府在旅游產業發展方面也制定和出臺了一系列重要戰略及意見措施，為文化旅游產業發展贏得了良好的政策環境。
1、《中華人民共和國旅游法》
- 《中華人民共和國》旅游法是十二屆全國人大常委會成立后表決通過的首部法律，也是習近平主席上任后簽署發布的首部法律，足可見中央領導對《旅游法》和旅游行業的重視程度。
2、2015年全國兩會《政府工作報告》
- 鼓勵大眾消費。促進養老家政健康消費，壯大信息消費，提升旅游休閑消費，推動綠色消費，擴大教育文化消費；
- 服務業就業容量大，發展前景廣，要深化服務業改革開放，大力發展旅游、健康、養老、創意設計等生活和生產服務業。
3、國務院《關于促進旅游業改革發展的若干意見》
- 到2020年，境內旅游總消費額達到5.5萬億元，城鄉居民年人均出游4.5次，旅游業增加值占國內生產總值的比重超過5%。
4、國務院《關于推進文化創新和設計服務與相關產業融合發展的若干意見》
- 堅持健康、文明、安全、環保的旅游休閑理念，以文化提升旅游的內涵質量，以旅游擴大文化的傳播消費；
- 支持開發康體、養生、運動、娛樂、體驗等多樣化、綜合性旅游休閑產品，建設一批休閑街區、特色村鎮、旅游度假區，提升旅游產品開發和旅游服務設計的人性化、科學化水平，滿足廣大群眾個性化旅游需求；
- 加快智慧旅游發展，促進旅游與互聯網融合創新，支持開發具有地域特色和民族風情的旅游演藝精品和旅游商品，鼓勵發展積極健康的特色旅游餐飲和主題酒店。
5、國家文化部、財務部《關于推動特色文化產業發展的指導意見》
- 鼓勵各地發展演藝娛樂、文化旅游、特色節慶、特色展覽等特色文化產業。其中，文化旅游業要開發具有地域特色和民族風情的旅游產品，促進由單純觀光型向參與式、體驗式等新型業態轉變。
2014年我國經濟開始步入新常態發展時代，“一帶一路”國際化發展戰略構想的提出，為我國未來文化旅游產業的發展明確了主題與方向。
2.1.3經濟新常態為文化旅游產業發展帶來機遇
受制于體量、人口、資源、環境、世界經濟周期等多重因素影響，產能過剩、經濟放緩、結構調整將成為未來中國長期的經濟新常態。習近平總書記指出中國經濟新常態的三個特點，即從高速增長轉為中高速增長；經濟結構不斷優化升級，從要素驅動、投資驅動轉向創新驅動，同時也指出其中的機遇：經濟增速雖放緩，實際增量依然可觀；經濟增長更趨平穩，增長動力更多元；經濟結構優化升級，發展前景更穩定；政府大力簡政放權，市場活力進一步釋放。
新常態給中國經濟帶來的機遇，也是文化旅游產業發展的機遇。
第一，提升“中國制造”的競爭力、消化過剩產能的戰略目標，為文化旅游產業發展提供了廣闊空間。目前中國已成為全球最大的制造國和出口國，卻處于全球價值鏈低端。要提升中國產品的質量與競爭力，積極調整經濟結構，推動創意產業發展，增加產品和服務的文化附加值，將是極其重要的發展路向。同時實施“一帶一路”戰略推動產能輸出，創意產業的發達與配套必不可少。
第二，新型城鎮化為文化旅游產業提供了全新發展平臺。新型城鎮化是以人為核心的城鎮化。城鎮不僅是經濟發展體，更是文化共同體。文化旅游產業能提高人的精神境界、生活質量和幸福指數，提升城市文化品位、創新活力，最終成就城市發展的一流質量。
第三，文化旅游產業能進一步刺激社會消費，成為經濟增長的新亮點。文化旅游產業在國際金融危機以來對于刺激社會消費、推動經濟增長發揮了重要作用。據國家旅游局發布，2015年，中國旅游業迎來了飛速發展的局面，國內旅游突破40億人次，旅游收入超過4萬億元，出境旅游1.2億人次，花費約1.1萬億元。國內旅游、出境旅游人次和國內旅游消費、境外旅游消費均列世界第一。據世界旅游業理事會測算，中國旅游產業對GDP綜合貢獻10.1％，超過教育、銀行、汽車產業。據國家旅游數據中心測算，中國旅游就業人數占總就業人數的10.2％。
第四，新常態下的大眾創業、萬眾創新，文化旅游產業領域將成為其中的熱土。國務院《關于發展眾創空間推進大眾創新創業的指導意見》指出，順應網絡時代大眾創業、萬眾創新的新趨勢，營造良好的創新創業生態環境，激發億萬群眾創造活力，打造經濟發展新引擎。隨著更多具有創業精神和創新意識的中小企業的蓬勃發展，以及各類知識性專業人士加入到文化旅游產業的創意、創業和創新中來，文化旅游產業發展將迎來全新的發展前景。
2.2旅游行業發展趨勢對項目的啟示
2.2.1行業發展趨勢
近十年來，我國旅游行業發展迅猛，年復合增長率超過11%，旅游業對GDP增長貢獻率超過10%，已成為拉動經濟增長新引擎，同時也出現了一些新的發展趨勢：
1、“小情懷”等“看不見的投資”開始起到越來越重要的作用
隨著80后、90后消費能力逐漸提高，他們日益成長為旅游大軍的中間力量。這使得游客群體呈現出年輕化的特點，“文旅、情懷、藝術”這些符合年輕人審美眼光的旅游方式或將成為吸引年輕游客的一大特征。今后旅游產品供給將在新業態、新體驗、人性化配套等方面得到強化。不論項目的投資大小，都將更加重視情懷和情感投入。
2、目的地主題游今后會更受消費者的青睞
此外，國內旅游市場發展到今天，過去同質化、粗放式和單一式的旅游產品模式早已難以滿足當今消費者的口味。為了吸引國內消費者的目光，提高旅游產品的競爭力，景區正在走向主題化、品牌化的道路。像廈門結合自身旅游資源，主打“文藝”、“蜜月”、“消暑”主題，目標人群定位準確，因此受到市場歡迎。借熱門影視劇打造主題游的景區在去年也收獲不錯成績。因此，目的地主題游今后會更受消費者的青睞。
3、“旅游+”全行業融合不斷創新
2016年全國旅游工作會議提出：要實施新戰略和新要素，其中“吃廁住行游購娛”和“文商養學閑情寄”的“7+7”要素戰略頗為搶眼，這表明，旅游與文化、商業、養老、研學教育的關聯正在逐步加深，“旅游+”全行業融合不斷創新，而這也正是旅游業適應市場需求的一個重大戰略轉型。
4、深度參與旅游項目受追捧
早在2014年末中央經濟工作會議首次明確了“經濟發展新常態”的九大趨勢性變化，其中對于“消費需求”趨勢的描述是：過去“模仿型排浪式特征”，現在“個性化、多樣化消費漸成主流”。中國旅游消費恰恰順應了這一趨勢，具體形態表現為深度旅游。
旅游是一種天然的體驗經濟，人們的旅游訴求往往是求新、求異、求奇、求美和求知。深度旅游在淺層次體驗之外，更多地追求感官的刺激，如：蹦極、攀巖等，有時一次禪修、一次漂流……都會讓旅游者對體驗的回憶超越體驗本身。
國內旅游業自上世紀80年代興起至2000年，是基于資源的旅游項目規劃階段；2000年到2015年的15年時間，是面向市場的旅游品牌規劃階段；2015年以后，我國旅游規劃已經開始走向基于兩者之上，立足自然，以人為本的深層規劃階段。如果說品牌規劃是建立在市場平臺上，平臺為王；那么，深層規劃就是真正建立在自然與人之上的內容為王。
2.2.2對項目的啟示
綜合我國旅游行業未來發展趨勢不難看出，傳統的以觀光為目的的旅游方式已不能滿足市場需求，旅游行業供給側改革進入了深刻變革階段。
本項目在仔細研究旅游業發展趨勢的基礎上，結合老碼頭建設實際情況，以市場為綱，重視對80后、90后消費者小情懷的挖掘，以“旅游+文化+藝術” 為主題，打造具有深度參與性的集陶瓷、玉石、木雕、油畫等各種藝術形態于一體的西南文化藝術互動博覽基地。
2.3建文化藝術基地的優勢
2.3.1市場優勢
1、四川陶瓷、玉石、木雕、油畫歷史底蘊深厚——項目具有文化根源
在中國，制陶技藝的產生可追溯到紀元前4500年至前2500年的時代，中華民族發展史中的一個重要組成部分是陶瓷發展史，中國人在科學技術上的成果以及對美的追求與塑造，在許多方面都是通過陶瓷制作來體現的，并形成各時代非常典型的技術與藝術特征。據了解，分布在目前四川岷江流域和嘉陵江流域的20多個縣、市、自治州以及重慶市所屬地區的古代窯址超過140處之多，原本發達的陶瓷成就到了唐宋時期更是燦爛輝煌。中國陶瓷史告訴我們：從漢、晉到唐、宋，中國古陶瓷逐步實現了由青瓷、白瓷、黑瓷到其它各種單色瓷、裝飾瓷、花釉瓷、三彩瓷和高、低溫釉上、釉下顏色瓷、彩繪瓷以及彩色雕塑陶瓷的突破性飛躍。在這一飛躍過程中，四川生產的陶瓷制品扮演了承上啟下的創造性的角色、開拓性角色，其功不可沒。
金絲楠木是一種極高檔之木材，其色淺橙黃略灰，紋理淡雅文靜，在陽光照射的條件下有金絲閃動的現象，質地溫潤柔和，無收縮性，遇雨有陣陣幽香。南方諸省均產，唯四川產為最好。
在中國美術最近30多年的演進變革中，幾乎每一個重要階段都有四川油畫名作轟動全國。四川是中國油畫藝術的高地，從文革后的“傷痕美術”、鄉土現實主義繪畫開始，便一直引領著中國當代藝術，四川油畫名家輩出，優秀作品燦若星辰。作為中國當代藝術重鎮，成都正在加快建設西部文創中心和世界文化名城，在中國當代藝術的格局中具有舉足輕重的地位。以架上油畫為代表的成都當代藝術十分活躍，一批本土藝術家在國際畫壇也頗具影響力。因此，在項目地建設油畫基地具有深層次的文化根源和底蘊。同時，由于四川油畫在創作上具有典型的鄉土現實主義特色，而項目地處新津，毗鄰花舞人間等田園風光帶，在項目地建設油畫基地也符合四川油畫的風格定位，必將吸引一大批優秀的畫家前來采風。
2、周邊同類項目少，具有先發優勢
在四川省內，藝術互動基地的數量鳳毛麟角，總數不超過5個，包括成都濃園國際藝術村、自貢813原創藝術基地等，全部以服務藝術家為主，是藝術家進行藝術創作和交流的地方，采用會員制模式，普通人難以進入。
例如自貢813原創藝術基地自2009年成立以來，先后吸納了國內外著名畫家10余名、國內外知名畫家20余位，會員遍及全國各地。但其只供藝術家內部使用，進行藝術創作、畫家交流等，不對外開放。
在四川省來說，本項目是第一家以大眾消費者為主要對象的文化藝術互動體驗基地，以傳統陶瓷、木雕、玉石藝術與現代油畫藝術為主，周邊同類項目極少，項目的建設具有先發優勢。
3、周邊景點客流量大——保證項目客源市場
本項，是花舞人間的必經之地，每年上千萬的游客流量為項目帶來了較大的客源保障，作為強縣，其強健的經濟實力將帶來強大的消費水平。
2.3.2區位優勢
1、交通便利
2、景點眾多
2.3.3自身定位優勢
1、定位精準
本項目定位為西南文化藝術互動博覽基地——集陶瓷、玉石、木雕、油畫于一體，主打大眾文化藝術旅游，致力于打造普通消費者能夠近距離、深層次體驗的旅游產品，瞄準的是普通消費群體，尤其是80后、90后年輕消費群體。項目的建設拉近了大眾與高雅藝術之間的距離，其精準的定位有利于項目的營銷推廣，能迅速抓住消費者的目光，打開市場。
2、差異化定位
有別于傳統旅游景點，項目對旅游產業的規劃更加縱深，以陶瓷、玉石、木雕、油畫等藝術形態為主題，打造集博物館、衍生觀賞、鑒定、科普、歷史教育、原料鑒別、現場DIY制作等為一體的互動式體驗項目，讓消費者能夠品位藝術創作的全過程。這在全川來講尚屬首次。其差異化的定位必將吸引有著求新、求異、求奇、求美和求知的旅游訴求的消費者，從而帶來更廣闊的客源。
3、產業聚集效應
傳統的旅游地產模式較為單一，通常拿地后改造一些基礎設施，建造核心吸引物，推出酒店、高爾夫俱樂部、游艇碼頭、商業小鎮等設施，通過住宅、別墅、產權公寓的銷售來平衡資金，如今看來用此種形式推動旅游產業發展較為困難。
文化旅游產業聚集將有效解決現階段旅游產業發展面臨的困境。本項目將文化和旅游結合，創造足夠大的核心業態（文化藝術基地）空間，以文化藝術相關產業運營為主線，不用考慮未來地產銷售回款，不用考慮開發的短期平衡，而是從長期持有及運營角度布局戰略，以核心業態帶動周邊相關產業發展，進而促進區域經濟。
2.3.4城市發展導向優勢
1、順應大力發展文化旅游業“十三五”發展目標
XX縣“十三五”規劃綱要指出：新津要大力發展文化旅游業，以創建國家級旅游度假區為奮斗目標，把新津打造成為國內知名旅游目的地、省內區域旅游集散地，構建大旅游格局。到2020年，力爭實現旅游人次2000萬以上，實現旅游綜合收入55億元以上。積極對接國內外知名文旅企業，力爭引進頂天立地大項目。加快發展南河黃鶴樓至通濟堰段水上旅游及沿岸景觀、燈光夜景、特色街區打造。
本項目的定位即以“旅游+文化”為主題，堅持文化與旅游融合為一體的理念，打造文化藝術互動基地旅游項目，同時將新津的碼頭文化、水文化、絲路古道文化、會館文化貫穿于項目中，既提高項目的質量和檔次，又展示新津悠久的人文底蘊。
本項目的建設順應新津“十三五”發展規劃，是新津縣創建國家級旅游度假區的“大旅游”格局重要構成項目，是新津創建打造精品景區的重點項目之一，項目將與花舞人間等景區聯動，實現新津集約化開發，集群式聯動的“目的地”戰略。
2、對新津其他產業發展的意義
（1）休閑度假產業
新津縣“十三五”規劃綱要指出：突出“親山親水、休閑度假”特色，依托良好的生態環境、豐富的自然生態休閑旅游資源以及良好的生態水資源，發展山體休閑度假、濱水休閑娛樂、健康養生類項目。
本項目毗鄰南河，具有打造濱水休閑娛樂產業的地理優勢。
（2）新興地產業
新津縣“十三五”規劃綱要指出：以城市人口集聚和產業發展需求為導向，以天府新區岷江新城、臨空商務和養老服務區為主要載體，開發住宅、商業、辦公、文化旅游地產，形成住宅地產與功能地產協調開發格局。
本項目屬于文化旅游地產類，符合新津十三五規劃。
第三章 市場分析
3.1旅游市場分析
3.1.1旅游市場現狀分析
1、全國旅游市場現狀
據國家旅游局發布，在中央重視和國家旅游局“515”戰略等的推動下，2015年中國旅游經濟發展光彩奪目，全年接待國內外旅游人數超過41億人次，旅游總收入突破4萬億元，同比去年分別增長10%和12%，開啟了旅游發展的新時代。
2、四川省旅游市場現狀
據四川省旅游局發布，2015年，全省實現旅游總收入6210.5億元，同比增長27%。接待入境游客273.20萬人次，同比增長14.1%，接待國內旅游人數5.85億人次，同比增長9.2%。
3、成都市旅游市場現狀
據《2015年成都市旅游經濟運行分析報告》，2015年，成都市旅游總收入2040.19億元，同比增長22.64%。全市共接待游客1.91億人次，同比增長2.75%；接待國內游客1.89億人次。接待入境游客230.14萬人次，同比增長16.35%。
3.1.2旅游市場發展趨勢分析
中國旅游業正處于轉型升級的分水嶺，旅游發展從資源依賴型向資本驅動型轉變，市場化的大資本、大企業將成為推動旅游產業發展新動力。以下是我國旅游行業未來發展趨勢預測分析。
1、旅游產業，資本逐鹿。
我國正在進入旅游消費市場與旅游投資要素市場雙向互動、良性循環的新階段，旅游投資的空間和潛力巨大。未來十年，中國依然是全球經濟發展的重要引擎，而旅游業將是最值得投資的產業。大型非旅資本將加速進軍旅游業，跨行業投資態勢愈發明顯?？缃缤顿Y方面，互聯網企業前10位中有9家投資旅游業5年累計達350億元。房地產企業前5位全部投資旅游業達1.7萬億元。風投企業前10位中有8家投資旅游業，山西煤炭企業有215家投資旅游業累計達320億元。國美、蘇寧、中糧等傳統企業也紛紛試水旅游業。
2、產品供給，從“資源+土地”到“投資+情懷”
大眾旅游時代已經來到，旅游正在成為老百姓常態化的生活方式。然而，現階段的旅游產品還存在著“不配套”的問題。
目前的旅游產品中，傳統供給供過于求，新型供給供不應求；觀光產品供應過剩，休閑度假養生養老等產品供應不足，導致需求外溢、市場外溢、投資外溢、效益外溢，旅游業迫切需要推進供給側改革。在傳統的資源主導和土地增值主導的盈利模式下，“小情懷”等“看不見的投資”開始起到越來越重要的作用，熱門“小情懷”項目使精品鄉村游和非標準住宿走俏。
因此，未來十年，旅游資本要注重“情懷”打造，旅游產品供給將在新業態、新體驗、人性化配套等方面得到強化。不論項目投資的大小，都應更加重視情懷投入。
3、旅游+——從單打獨斗到全面融合
（1）“旅游+”全行業融合不斷創新
（2）“旅游+”全域化融合如火如荼
未來十年，是“旅游+”熱點執念，旅游與國民生活及鄉村、健康、養老等重點領域的“+”將成為新一年的發展熱點。
4、市場需求——從淺層次消費到深層次參與
（1）國內旅游市場向散客主導和多樣體驗轉變
（2）深度參與項目頗受追捧
一項調查顯示，各個年齡層的游客都在尋求新的旅游體驗。未來十年，隨著旅游經驗的豐富，我國游客都將呈現出參與層次更深、多元化體驗更強的需求特征，對于個性化、有深度和地域特色強的產品需求愈發增多，比如游輪、房車、背包旅行、探險旅行等。
4、周邊游頗受青睞
在消費結構改變以及近幾年私家車迅速增多的背景下，周邊休閑游成為了將旅游生活化的重要方式，不僅降低了消費者的時間成本，同時多元素的體驗項目側面激發了旅游消費需求。根據數據統計，我國每年1-3 日周邊短途游的比例占七成以上，一些符合當季、較有節日氣氛又適合家庭出游的主題，如樂園、古鎮、祈福、溫泉等最受周邊游市民的青睞。
3.1.3旅游市場前景分析
近年來，旅游業上升為國家戰略。從2009年出臺的《國務院關于加快發展旅游業的意見》（國發[2009]41號），到2013年出臺的第一部旅游法《中華人民共和國旅游法》，再到2014年頒布的《國務院關于促進旅游業改革發展的若干意見》（國發[2014]3141號），無不體現出國家將旅游業已經上升到戰略高度的層面。中國旅游研究院發布的最新中國旅游經濟藍皮書《2015年中國旅游經濟運行分析和2016年發展預測》預計2016年我國旅游接待總量44.88億人次，同比增長9.4%；國民出游總量44.83億人次，同比增長9.6%；旅游總收入達4.67萬億元，同比增長12%。
在經濟持續增長和政策支持的驅動下，我國旅游業將進入一輪快速增長的大周期。未來20到50年，將是中國旅游業發展的黃金期。
3.2地產市場分析
3.2.1經濟環境分析
2016年1-6月，我國GDP、CPI走勢平穩，PPI自今年1月持續上升。
成都經濟呈現出穩中有升的積極態勢，經濟增速超過全國，利于成都樓市復蘇和平穩發展。
成都市固定資產投資增速持續上升，房地產投資占比趨二穩定。成都房產市場明顯回暖。
3.2.3地產市場小結
1、作為全國房地產市場二級城市、西南地區經濟中心城市以及四川省的省會城市，成都市的房地產發展水平和生活環境在全國都處于領先水平，但房地產的價格與一線城市相比尚有巨大的落差，對國內各區域的投資者到成都置業有著巨大的吸引力。
2、成都地處平原，又處于成渝經濟產業帶，腹地經濟輻射圈影響大，人口總量和居住環境在全國名列前茅，和北上廣等城市相比較，其房地產市場發展機遇非常巨大，房產價格有著較大的升值空間。
3.3文化藝術品市場分析
3.3.1市場現狀分析
目前，中國藝術品市場需求結構正在發生深刻的變化。在中國藝術品拍賣市場恢復發展的頭十年，市場以收藏需求為主導，并隨著收藏群體資金能力的擴充和群體數量的擴大而逐步增長；在2003年非典之后，藝術品“財富”功能開始凸顯，以當代中國書畫為代表的藝術品拍賣市場進入了“收藏”與“禮品”共需的新階段；2008年金融危機后，金融資本陸續介入藝術品市場，以2009年秋拍億元拍品的誕生為標志，投資性資本占據了整個藝術品拍賣市場的重要地位；2012年后，受國家經濟環境影響，金融資本出現退潮，藝術品拍賣市場成交額大幅下滑。伴隨著市場的調整，消費性需求開始逐漸抬升。
3.3.2市場前景分析
根據第二屆文化經濟學論壇發布的《中國藝術消費品指數》（2015）：在整個消費群體的購買的意愿中，偶爾買的人達到了71%，在與經常購買的人群進行對比發現，40歲以下的中青年諸如75后、80后、90后是目前消費的主力軍。同時在購買藝術消費品的人群中發現，女性人數超過了男性群體，在購買能力和需求上提升較快，大眾藝術品更是得到青睞。同時，以個人欣賞為目的購買達到了83.4%，審美動機是驅動藝術消費品主要動力。在數據中也直觀的看到‘5000’元的標準線成為消費者的“心理價位”，大都偏好于價格低廉的藝術衍生品，并傾向于流行性產品。根據相關數據，藝術消費品市場的五大趨勢即：多元化、年輕化、高端化、高增長、新爆點。
此外，據北京市統計局的數據顯示2015年1至8月，北京市規模以上文化創意產業收入合計達7000億元，一個嶄新的市場——藝術消費品市場正在形成。該市場目前具有以下幾個特點：具有精明個性的藝術消費品階層開始涌現，理性的自用型消費成為藝術消費品領域的主要消費類型，新體驗場域和文化空間逐步形成，藝術消費品機構不斷涌現且細分化趨勢明顯，藝術消費品不斷‘觸網’，‘互聯網+藝術’格局明顯。
3.4酒店市場分析
3.4.1市場現狀分析
2005年至2014年，我國經濟型酒店行業的門店和客房規模持續擴張。經濟型酒店的酒店數由2005年的522家增至2014年的16375家，復合年均增長率（CAGR）達到59.2%；客房數由2005年的5.68萬間增至2014年的152.5萬間，CAGR達到55.2%。
圖3-1 我國經濟型酒店規模增長圖（來源：2015酒店行業報告）
3.4.2發展前景
1、國家反腐工作促進經濟型酒店發展
自2012年中共中央實施“八項規定”、反“四風”及“六項禁令”以來，國家反腐工作一直持續進行中，這對部分高檔酒店產生嚴重影響，很多地方政府嚴禁去五星級酒店消費，部分酒店業績因此受到影響。中國旅游協會副會長的陳妙林曾透露，據統計，內地有4000多家星級酒店，其中五星級的有680家，據估算2013年全行業營業額同比下降25%左右，而且每個月有20多家飯店關門。反腐工作刺破了高檔酒店泡沫，為經濟型酒店帶來了一定的市場機會。
2、個性化的經濟型酒店符合行業發展趨勢
如前所屬，目前，傳統的經濟型連鎖酒店受困于同質化陷阱，普遍遭遇發展瓶頸。隨著消費者需求的升級，市場呼吁更具差異化特色的經濟型酒店品牌。本項目酒店憑借獨特的藝術類主題文化和超高的性價比，可獲得市場轉型紅利。
3.5本項目市場分析
3.5.1成熟的區域消費市場
2015年末，成都市常住人口1465.8萬人，全年接待國內游客1.89億人次，成雅（攀西、阿壩）、成樂峨（宜賓）過境旅游熱線年旅游人群上千萬。本項目位于新津國家級旅游度假區核心板塊，是成都去往花舞人間、梨花溝、老君山等景點的必經之地，逐年遞增的游客量必將為項目帶來海量的客源。
圖3-2團結大橋效果圖
3.5.2海量的潛在消費市場
四川省、重慶市、云南省等項目周邊省市的居民以及來四川旅游的游客都將成為本項目的潛在消費市場。據統計，四川省人口8140萬人、重慶市人口2991萬人、云南省人口4714萬人，2015年，四川省實現旅游總收入6210.5億元，同比增長27%。接待入境游客273.20萬人次，同比增長14.1%，接待國內旅游人數5.85億人次，同比增長9.2%。因此，本項目存在海量的潛在消費市場。
3.5.3客源分析
1、游客來源及消費方式分析
表3-1項目接待游客來源及消費模式分析表（單位：萬人次/年）
2、游客實現途徑：大通路計劃
（1）通過交通路網廣告攔截到達項目的游客：約420萬人次/年
- 成雅高速：約200萬人次/年（以可影響人群的2%計）
- 大件路：約60萬人次/年（以可影響人群的約4%計）
- 成新蒲：約60萬人次/年（以可影響人群的約4%計）
- 新蒲路：約50萬人次/年（以可影響人群的約20%計）
- 新邛路：約50萬人次/年（以可影響人群的約20%計）
（2）通過峨眉樂山雅安等地旅游分流而達到項目的游客：約240萬人次 /年
- 峨眉：約25萬人次/年（以可影響人群的5%計）
- 樂山：約105萬人次/年（以可影響人群的5%計）
- 雅安：約55萬人次/年（以可影響人群的5%計）
- 眉山：約55萬人次/年（以可影響人群的5%計）
（3）通過本地活動及周邊巡展吸引達到項目的游客：約406萬人次/年
- 新津國際名校賽艇挑戰賽、梨花節、風箏節等：約300萬人次/年（以可影響人群70%計）
- 項目主題活動：約100萬人次/年（以可影響人群的55%計）
- 流動巡展（10場/年）：約6萬人次/年（以可影響人群的60%計）
（4）通過其他媒體宣傳影響到達項目的游客：約186萬人次/年
- 紙媒：約10萬人次/年（以可影響人群的10%計）
- 短信：約80萬（以可影響人群的10%計）
- 網絡：約50萬（以可影響人群的5%計）
- 機頂盒廣告：約40萬（以可影響人群的5%計）
- 城區燈箱、站臺廣告及現場包裝：約6萬（以可影響人群的60%計）
3、項目接待游客目標預估
通過交通路網、旅游人群、活動巡展、其他媒體等途徑，預計總接待游客約1250多萬人次/年，考慮到游客到達項目的途徑互有疊加，因此，以50%做最終計算：本項目預計影響約600多萬人次。
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