一、土地類別劃分有哪幾種？
在我國，根據《土地管理法》將土地分為3個大類：農用地、建設用地和未利用地。
建設用地：是指建造建筑物、構筑物的土地。通常是指通過工程措施和資源開發，為人類的生產、生活和物質建設所提供的土地。建設用地包括居民點及工礦用地、能源、交通、水利、通信等基礎設施用地，旅游用地，軍事用地等。因此我們在新建項目時必須要首先辦理建設用地審批手續。
農用地：是指直接用于農業生產的土地。農用地包括耕地、園地、林地、牧草地、其它農用地。
除農用地和建設用地之外的就是未利用地。
二、農用地能否用于項目建設？
農用地一般直接用于農業生產，農用地對應的土地承包經營權可以通過轉讓、轉包、出租、互換、入股和抵押的方式進行流轉。同時，根據《自然資源部 農業農村部關于設施農業用地管理有關問題的通知》（自然資規〔2019〕4號），部分項目可使用設施農業用地，包括農業生產中直接用于作物種植和畜禽水產養殖的設施用地。其中，作物種植設施用地包括作物生產和為生產服務的看護房、農資農機具存放場所等，以及與生產直接關聯的烘干晾曬、分揀包裝、保鮮存儲等設施用地；畜禽水產養殖設施用地包括養殖生產及直接關聯的糞污處置、檢驗檢疫等設施用地，不包括屠宰和肉類加工場所用地等。
除上述規定設施農業用地項目可直接使用農用地外，其余項目在建設前期均要取得用地許可，在農用地上建設非農業類項目，則需要轉換為建設用地。2020年1月1日實施新修訂的《中華人民共和國土地管理法》第四十四條規定：建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。簡稱“農轉用”，是指將現狀為農用地依據土地利用總體規劃、土地利用年度計劃并按國家規定的批準權限報批后轉變成建設用地的法律行為。此外，第四十五條:征收下列土地的，將經由國務院批準:1、基本農田。2、除基本農田外的耕地超過35公頃的。3、其他的土地超過70公頃的。征收前款條例規定之外的土地的，由各省、各自治區、各直轄市人民政府同意批準，并向國務院上報備案。
三、建設項目能否使用未利用地？
未利用地，是指農用地和建設用地以外的土地，主要包括荒草地、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸土地、裸巖等。未利用地所有權既有歸國家的，也有歸集體的。建設項目使用未利用地需依據《土地管理法實施條例》第二十四條規定:具體建設項目需要占用土地利用總體規劃確定的國有未利用地的，按照省、自治區、直轄市的規定辦理；但是，國家重點建設項目、軍事設施和跨省、自治區、直轄市行政區域的建設項目以及國務院規定的其他建設項目用地，應當報國務院批準。
從該條規定可以看出:
土地利用總體規劃確定的國有未利用地可以作為建設用地使用，即建設項目可以使用規劃國有未利用地，建設國有項目不需修改規劃，也不用辦理轉用和征收手續，可以直接批準用地。
根據項目類型確定用地審批機關:
1.國家重點建設項目、軍事設施和跨省、自治區、直轄市行政區域的建設項目以及國務院規定的其他建設項目用地，需要占用規劃國有未利用地的，應當報國務院批準。
2.上述項目以外的其他建設項目需要使用規劃國有未利用地的，應當按照省、自治區、直轄市的規定，報相應的地方人民政府(縣、市或省級政府）批準。
具體供地手續由市、縣人民政府國土資源部門辦理。
各地對于未利用地的利用方式、交易方式并不完善。如何取得未利用地，缺乏具體和明確的規定。以四川省為例，四川省司法廳《關于<中華人民共和國土地管理法>實施辦法（修訂草案征求意見稿）征求意見》的公告第二十四條［一般性規定］：建設占用未利用地的，參照農用地轉用審批權限和審批程序辦理。對于國有未利用地，一般國土資源局可以直接調整規劃變成建設用地（前提是符合建設用地指標管理），再通過招拍掛的形式獲得土地所有權?；蛘吲c項目所在地國土資源部門簽訂租賃補償協議，并進行備案。對于集體所有未利用地，多參照《農村土地承包法》及《農村土地經營權流轉管理辦法》關于取得農村土地經營權的規定，以招標、拍賣、公開協商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等“四荒地”的土地經營權，并與村集體經濟組織簽訂《土地承包協議》（對于已經發包的“四荒地”，則從承包方處租賃取得土地經營權）；個別案例中，也存在直接與集體經濟組織簽訂租賃協議，租賃取得未發包的“四荒”未利用地的情況。
四、國有建設用地和集體建設用地，有什么不同之處？
國有建設用地和集體建設用地的定義
建設用地按其使用土地性質的不同，可分為農業建設用地和非農業建設用地；按其土地權屬，又分為國有建設用地和農民集體所有建設用地。
國有建設用地是指建造建筑物和構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通 水利設施用地、 旅游用地和軍事設施用地等所有權為國家的土地。
集體建設用地，又叫鄉(鎮)村建設用地或農村集體土地建設用地，是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。
集體建設用地包括三種類型：宅地基、公益性公共設施用地、集體經營性建設用地
1、農村宅基地，主要用于農民住房；
2、公益性公共設施用地，主要用于建設村委、教育、醫療、文化、體育、公園綠地、市政等村鎮公共服務設施；
3、集體經營性建設用地，主要用于村鎮內發展商業、工業、物流、旅游等產業。
國有建設用地和集體建設用地最大的不同是權屬不同
國有建設用地屬于國家所有，集體建設用地屬集體所有?！吨腥A人民共和國土地管理法》第二條“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”?！吨腥A人民共和國憲法》第十條城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。
那么土地使用年限到了以后該怎么辦，是續期還是被國家收回呢？
《民法典》第三百五十九條住宅建設用地使用權限期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
利用國有建設用地和集體建設用地建設項目時有什么不同？
國有土地使用權類型有劃撥和出讓兩種。建設主體可以以這兩種模式取得土地使用權后建設項目。其中：符合《劃撥用地目錄》的項目可申請劃撥，劃撥分為無償劃撥和有償劃撥。出讓也分為協議出讓和公開出讓，根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》（2021年修訂）第十八條 國有土地使用權出讓、國有土地租賃等應當依照國家有關規定通過公開的交易平臺進行交易，并納入統一的公共資源交易平臺體系。除依法可以采取協議方式外，應當采取招標、拍賣、掛牌等競爭性方式確定土地使用者。
集體建設用地建設項目前需要取得所有權有以下幾種方式:
1、農村集體經濟組織直接轉讓、出租土地使用權。
2、農村房屋產權人轉讓、出租房產時,連帶轉讓、出租土地使用權。
3、鄉村企業的兼并、改制過程中涉及集體土地轉讓、出租。
4、農村集體經濟組織以土地使用權作價入股、聯營等形式新辦企業。
5、村集體經濟組織以土使用權合作的方式開發項目。
6、經征用、補辦為國有土地并輸轉讓、出租。
7、由于企業破產清算或債權債務因素,經司法裁定發生流轉。
集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行，法律、行政法規另有規定的除外。
集體建設用地流轉模式可以總結為四點。一是直接征收為國有建設用地后流通轉讓；二是農村集體組織之間的轉讓、出租；三是以入股合作模式一起開發項目；三四是入市交易，轉讓使用權或長期租賃使用權。對于在集體建設用地上建設大型永久性項目還是優先推薦征收和轉讓的模式，這樣產權比較清晰。
關于集體建設用地的征收為國有土地的條件和征收流程
根據我國相關法律規定，集體建設用地征收為國有土地是指國家因公共利益的需要，采取征收的手段將本屬農民集體所有的土地轉化為國有土地，并給予一定補償的行為。在征收完成后，土地的性質便轉為國有土地。
《中華人民共和國土地管理法》第四十五條為了公共利益的需要，確需征收農民集體所有的土地的，可以依法實施征收。
集體建設用地征收流程：
征地告知——征地進行調查確認——組織統一征地聽證——組織報批審查——繳納相關稅費——兩公告一登記——補償安置聽證——補償安置費用
由此可知，要改變集體土地的性質，只依法對集體土地進行征收，將集體土地轉變為國有土地，但是國有土地是沒有任何辦法轉為集體土地的。征收集體建設用地為國有建設用地的，需要滿足條件且符合上述流程征收。
五、集體經營性建設用地可入市交易
關于集體經營性建設用地的入市和交易《中華人民共和國土地管理法實施條例》第五節有以下規定，基本明確了集體經營性建設用地入市交易的具體條件和流程。
集體經營性建設用地入市流程可以總結為：確權——申請——確定用地規劃條件——編制入市方案——報送相關部門審查審定 ——入市交易?？蓞⒖肌睹忌教旄聟^農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》中相關規定如下：
1、公示無異議后，由入市主體依據擬入市農村集體經營性建設用地的勘測定界成果、權屬來源證明、入市決議等資料向自然資源局提出入市申請；
2、自然資源局對擬入市集體經營性建設用地是否符合國土空間規劃和村莊規劃進行審查，對符合規劃的出具規劃設計條件。
3、入市主體應編制擬入市宗地的入市方案，對宗地位置、面積、用途、權屬、成本等進行說明；對宗地流轉年限、流轉起始價、產業要求、收益分配等進行約定?？蓞⒄栈鶞实貎r確定擬入市宗地起始價格。
4、入市方案由入市主體報鎮政府（街道辦）審核后送自然資源局審查，審查同意后，由項目所在鎮政府（街道辦）持流轉請示、宗地入市方案、宗地規劃條件及部門審查意見報管委會進行審定；
5、入市主體委托交易中心對擬入市宗地進行交易，發布招標、拍賣、掛牌公告。交易完成后簽訂農村集體經營性建設用地入市成交確認書、交易鑒證書和合同等資料；
集體經營性建設用地的入市到期后集體經營性建設用地使用權再回到村集體手中。集體經營性建設用地入市收益歸村集體所有，政府只收取土地增值收益調節金等稅費，入市收益分配和使用由村集體內部決定。
—— 總結 ——
在策劃建設項目之前要弄清楚土地性質，首先確定是國有用地還是集體用地。國有用地有劃撥和出讓的兩種模式獲取土地使用權后依法依規建設項目，集體用地中首先要確定是農用地、宅基地還是集體經營性建設用地。農用地建設項目前需要“農轉用”（可使用設施農用地的項目除外），如果是集體建設用地則有征收、轉讓、租賃的方式，同時集體經營性建設用地可以在確權之后依法入市交易，對于促進集體經濟發展和農民持續增收有重要意義。
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